佛山全域解除限購背後：曾因房價上漲過快被預警如今新房庫存98萬

　　12月9日，廣東省佛山市住房和城鄉建設局發佈《關於進一步優化房地産調控政策的通知》。新政明確，2022年12月10日起，在佛山市禪城區祖廟街道、南海區桂城街道、順德區大良街道購買的新建商品住房，須自商品房買賣合同網簽備案之日起滿3年方可上市交易。上述區域暫停實施住房限購政策。

　　這也意味著，佛山在今年6月取消八大鎮街限購政策的前提下，再度取消祖廟、桂城、大良三主城區中心鎮街的限購政策，佛山已全域取消限購。

　　在佛山市全域解除限購背後，佛山新房庫存量已高於業內公認的庫存警戒線；同時樓市成交動力不足。

　　佛山上一次全面放開限購，還是在2015年。這讓佛山當年的商品住宅成交達到了1431萬平方米，同比大幅增加43%，高於廣州和深圳，成為廣東銷售冠軍。

　　2016年廣州購房客戶外溢至佛山，佛山樓市迎來銷售大年，商品住宅銷售成交面積達1928萬平方米，成交創下歷史新高。為應對市場過熱、房價上漲過快勢頭，佛山市于當年10月實施差別化住房限購政策。

　　2016年10月7日，佛山市人民政府辦公室發佈《關於進一步促進佛山市房地産市場平穩健康發展若干措施的通知》，在禪城區全區，南海區桂城街道、大瀝鎮、裏水鎮，順德區大良街道、陳村鎮、北滘鎮、樂從鎮執行新建商品住房限購政策和差別化住房信貸政策，並對前述11個街鎮新建商品住房重啟限購。

　　2017年5月31日，佛山市人民政府辦公室發佈了《關於進一步加強房地産市場調控的通知》，宣佈自2017年6月1日零時起，將二手房納入限購，進一步加強了住房限購政策，進一步加強了房地産市場調控。

　　隨著限購政策影響，2017年佛山商品住宅成交量有所下滑，2017年佛山商品住宅成交面積回落至1186萬平方米。

　　但隨著購房客戶持續外溢到不限購區域，2018年佛山樓市成交回暖，成交面積1474 .08萬平方米，這一成交規模僅次於2016年，成為2003年以來第二個銷售“大年”。這一年“五一”前後，住建部就房地産調控問題密集約談了12個城市，其中就包含了佛山。

　　市場回暖的態勢持續。2019年5月18日，住建部對全國房價上漲過快的四個城市進行了預警，佛山再次位列其中。隨後，在“房住不炒”主導思想下，佛山商品住房供求逐漸趨於平穩。

　　2020年年初，在疫情影響下，佛山樓市整體成交量也隨之下滑。至2021年下半年，在行業降溫背景下，部分房企暴露信用風險，疊加房貸利率上升、額度收緊等因素，購房者觀望情緒較重。

　　2022年6月2日，佛山市發佈《關於因城施策進一步完善房地産調控政策的通知》，明確將佛山市商品住房限購區域調整為禪城區祖廟街道、南海區桂城街道、順德區大良街道。大瀝鎮、裏水鎮，陳村鎮、北滘鎮，樂從鎮、南莊鎮、石灣區和禪城區張槎街道將不再限購。

　　此番，隨著祖廟、桂城、大良街道取消限購政策，佛山市執行了近7年的限購政策再次全面解除。

　　佛山業內人士指出，佛山是以一手新房為主導的市場。但由於佛山今年以來樓市成交低迷，全市庫存壓力陡增。

　　克而瑞數據顯示，截至今年11月底，佛山一手房庫存9.8萬套。儘管今年以來佛山新房庫存呈下降趨勢，但由於去化能力減弱，其去化週期愈走愈高，當下庫存需要17.1個月才可消化完，高於業內公認的庫存警戒線（12個月）。

　　“新房是佛山市場的主力，成交佔比通常在七成左右 ”，但受新房爛尾風險影響，今年存量房成交佔比有提升勢頭。按照佛山中原戰略中心數據，今年佛山存量房成交佔住宅市場成交量的42%，而近三年的佔比在27%-35%之間。

　　佛山中原策略研究中心負責人謝然鋒指出，相較于新房，存量房確定性高，能夠更好保障交房，即買即用；同時，存量房價格更有競爭力。客戶可以用較低價格購置中心板塊的房子，不用等待即可享受周邊成熟配套，特別是教育和商圈配套。

　　佛山當地仲介指出，全面解除限購後，客戶諮詢及看房的開始多了，但新政落地需要一定的時間，目前沒有碰到馬上就做決定的客戶。“限購放開，釋放了一部分購買力，但政策明朗後，市場整體恢復需要時間。”

　　按照諸葛找房研究中心數據，12月10日佛山全面取消限購，隨後佛山業主漲價量上升明顯。12月11日漲價房源量209套，較10日上升124.7%。

　　諸葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪認為，政策的適度放開勢必會在短期內增強市場信心，漲價房源增多也在預料之內，其次，這一現象也展現出佛山市場對於政策端的放鬆具有一定迫切性，尤其是今年下半年以來，佛山鮮有調整樓市政策的舉動，此次政策閘門一經打開，市場端迅速見效。預計限購放鬆政策短期內將持續發揮作用，接下來佛山樓市成交、業主漲價信心有望繼續上升。

　　在謝然鋒看來，此次解除限購對桂城街道的利好作用更為明顯，桂城臨近廣州，價格優勢、規劃配套是廣州外溢客戶關注的重點。

　　以桂城街道千燈湖板塊為例， 中海萬錦豪園一套140平方米左右的房源，此前掛牌價格在700萬元，12月13日，該房源報價修改為710萬元。

　　另據證券時報報道，限購政策放開當夜，就有千燈湖熱門小區的二手房售價上調30萬元。

　　同時，當地媒體報道，限購政策放開後，多個新房樓盤客戶到訪量有所增加，有項目一天成交40套。

　　據謝然鋒認為，臨近廣州的祖廟、桂城、大良鎮街鬆綁，對廣州樓市或將形成較大衝擊。尤其三山新城、祖廟這些熱門板塊，由於地緣優勢，以及廣佛線的便利，對比廣鋼、海珠、天河等地，平洲、三山的購房門檻更低，性價比更高，廣州部分購買力將被佛山分流。

　　謝然鋒表示，伴隨著限購政策的全面放鬆，會釋放部分確因購房名額而制約的購房需求，加上防疫優化，市場成交量回有短暫的回升，對當前下行的樓市會有托底效應。短期內，中心城區板塊樓市價值維持不變，房價以穩為主。雖然解限之後熱度提升，但祖廟、桂城、大良庫存量較大，主要還是以去庫存為主，房價維穩。

　　中國新聞網報道指出，當前，有越來越多能級高、發展強的城市傳出了限購放開的聲音，為房地産市場帶來新的信號。

　　李宇嘉指出，新一輪需求端的鼓勵政策已經全面進入到熱點城市了，特別是像佛山這樣的新一線城市。不久前，城市能級比佛山要大的西安、成都、杭州等都已開始調整限購，佛山退出限購也不奇怪。“説明新一輪需求端的政策紓困已經全面進入到熱點城市。”

　　僅今年三季度以來，據澎湃新聞統計，已有包括青島、濟南、蘇州、天津、成都、西安、廈門、北京等核心一二線城市優化政策已陸續出臺。

　　以青島為例，青島于9月15日優化限購政策。按照青島市發佈的《我市動態完善房地産政策》：繼續在市南區、市北區（原四方區域除外）實行限購政策；對限購區域內新建商品住房，本地居民限購2套，二孩、三孩家庭可增購1套，外地居民居住滿半年限購1套。

　　新政策中，二手房限購區域有所調整，市南區、市北區一手房、二手房仍實行限購政策，其他區域一手房、二手房均放開限購。

　　濟南則在今年5月縮窄限購範圍的基礎上再次於9月優化限購政策措施。9月15日，據《濟南日報》，為進一步支援剛性和改善性住房需求，濟南市持續優化房地産政策措施，繼續對二環以內的歷下區、市中區區域實施限購，自9月16日起實施。這也意味著“除了這兩個區域以外，其他區域不用再審限購了”。

　　西安市則宣佈臨潼區，西鹹新區灃東新城上林街道，灃西新城高橋街道、馬王街道，高新區託管的非限購區域不再列入西安住房限購限售範圍。

　　在業內人士看來，佛山此次全面解除限購會對粵港澳大灣區周邊城市的樓市政策調整具有很大的啟發性，如臨近佛山的廣州和中山，會減少一些看空情緒。

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