諸葛科技：如何看待“限跌令”

　　自7月底住建部發聲後，多地跟進調整優化房地産政策，如鄭州、南昌、揚州等相繼出臺了房地産系列政策，從政策內容來看，集中于鬆綁首套房和二套房首付比例，下調房貸利率，優化“認房認貸”，公積金貸款政策放寬等方面。除此之外，近日珠海一房企五折賣房的消息流傳，引發業內關注。據消息稱，珠海市金灣寶龍城項目“五折賣房，樓盤備案價2.8萬元/平方米，開發商打折賣1.4萬-1.5萬元/平方米。後據珠海市住建局工作人員稱，網傳最高備案價是兩年前的價格。雖然五折賣房傳聞並非實情，但是降價出售確為事實。同時，近期官媒《中國房地産報》發文，提到“應當給予開發商更大的自主定價權，允許開發商以降價促銷的方式展開自救，以儘快回籠資金。”被認為是“限跌令”鬆動的標誌。

　　限跌令的出臺最早要追溯至2021年。2021下半年降溫態勢凸顯，部分房企為了保去化開啟了降價潮。在這樣的背景下，為實現“穩地價、穩房價、穩預期”三穩目標，維護房地産市場平穩健康發展以及防止降價潮所引發的市場預期下行，多地政府相繼出臺了“限跌令”。據諸葛數據研究中心不完全統計，2021年以來，有包括長春、岳陽、江陰、瀋陽、唐山、昆明、株洲、張家口等超20城出臺過“限跌令”。可以看出，出臺限跌令的城市以三四線和部分弱二線城市為主，這部分城市多為人口流出城市，房價上漲動力不足，在面對行業整體下行壓力下，市場難以抵擋，房企紛紛採取降價出售以實現銷售回款。“限跌令”的出臺是房地産特殊時期的産物，是政府為了穩房價採取的強制性舉措。

　　“限跌令”是在特定市場環境下出臺的以保證市場穩定運作為宗旨的政策工具。通過強制性的限制手段來遏制房價下降，對於阻止局部項目降價起到了一定的正向作用，在市場良好的情況下取得了一定的效果。當前來看，市場下行壓力凸顯，根據國家統計局數據顯示，70城房價指數無論是新房還是二手房都已連續2個月及以上呈現下滑態勢，截止至2023年7月，新房價格環比下降0.23%，二手房環比下降0.47%。從房企端來看，根據諸葛數據研究中心監測的50家房企來看，2023年1-7月銷售金額為2.7萬億元，較去年同期下跌10.74%；銷售面積為1.62億㎡，同比下跌16.63%。房企銷售端持續承壓，去化緩慢，回款艱難，同時，房企債務違約現象頻頻，今年以來多家房企甚至走向了退市的絕境。由此來看，在市場降溫席捲而來之時，“限跌令”也難以扭轉大局。

　　近期，四川省雅安市經濟技術開發區出臺15條樓市措施，其中對“限跌令”採取了一些靈活性的調整，提出雅安經開區全力支援房企積極開展針對黨政機關、企事業單位職工、醫務人員、教師、外來務工人員、三區在外工作人員等群體購買商品房的團購活動，開發企業團購優惠價格，不計入商品房備案價格跌幅比例範圍。以團購房優惠不計入房價跌幅範圍來變相鬆綁限跌令。實際上，雅安經開區的這一舉措已經不是首次出現，根據諸葛數據研究中心不完全統計，今年以來，有約20城出臺政策支援團購商品住房，如安徽滁州、四川資陽等，其中提出了優惠價格不計入備案價跌幅範圍。這是地方在“限跌令”的基礎上做出的鬆綁和讓步。

　　但是實際來看，支援團購住房的政策對市場的效果仍待觀察，由於達到團購條件需要滿足一定的人數和限制條件，因此並不容易達成，據悉很多城市都鮮有成功案例。

　　1）若是“限跌令”取消，對整個房地産市場而言，可能會帶來一些積極的拉動作用。其一，對於意向購房者來説，取消“限跌令”後，開發商降價行為不再受限，那麼也就意味著購房門檻降低，節約了買房成本，原本資金不足的購房者也有了入市資格，一批購房者可能會加速入市。其二，對於房企而言，短期來看，可能意味著一定的利潤折損，長期來看，是很多房企能夠存活下來，穩定於房地産賽道的必要選擇，畢竟活下去才是當前房企的核心任務。房企根據自身實際情況決定是否降價，提升對自身銷售情況的管控能力。對於一些債務壓力大的房企，採取降價促銷也能助力去庫存，實現資金回籠，補充現金流，減少債務違約和暴雷的可能。其三，對於新房市場，若是“限跌令”取消，那麼整體的市場銷售規模有望獲得提升。

　　2）其次，“限跌令”若是真正取消，也可能會産生一些波動和負面影響。其一，新買房的客戶獲得了更低的價格，對於已經購房的業主來説，不平衡心態加劇，容易會産生一些爭端和維權行為，引發一系列的社會矛盾。其二，對於地方政府而言，“限跌令”的取消，房價的下跌不再受控，那麼意味著土地價格也可能會隨之下降。作為政府重要財政收入的土地收入下滑，對政府帶來的衝擊力是重大的，政府取消“限跌令”的動力不足。其三，在中國傳統的“買漲不買跌”的心態下，市場信心可能會再次遇挫，短期內的銷售好轉可能帶來的是較長期的信心低迷。

　　本質上，房價應該由市場供需決定，但當下的房地産市場限制性政策較多，如果短時間全面放開，會存在一定的風險，因此取消“限跌令”的影響還需要充分論證，業內也需要對此謹慎看待。

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　　自7月底住建部發聲後，多地跟進調整優化房地産政策，如鄭州、南昌、揚州等相繼出臺了房地産系列政策，從政策內容來看，集中于鬆綁首套房和二套房首付比例，下調房貸利率，優化“認房認貸”，公積金貸款政策放寬等方面。

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